Köpa, Mäklare, Sälja, Värdering

Hur vet man vad huset är värt?

När man ska sälja vill man veta vad man har att röra sig med när man ska köpa. Och när man ska köpa vill man också veta hur högt man vågar gå i budgivningen utan att betala för mycket. Därför törstar köpare och säljare efter information om bostadspriser och nyheten om vad grannens hus såldes för sprider sig fortare än svininfluensan i kvarteret.

När jag skulle sälja mitt första hus träffade jag ett tiotal mäklare vars värderingar sträckte sig från 5,5 till 7,5 miljoner. En del undervärderade nog för att deras arvode av trappstegsmodell skulle bli mera lönsam för dem. En del övervärderade nog för att de trodde att jag skulle välja den mäklare som säger högsta priset. De flesta gissade nog så gott de kunde.

Även om jag rensade bort de mest pessimistiska och optimistiska, så fanns det kvar ett spann från 6 till 7 miljoner. En miljon kan vara skillnaden mellan att vi har råd att köpa större hus eller inte. Beroende på vems värdering jag litar på, kommer jag fram till helt olika beslut i ett läge när jag skall bjuda på ett annat hus.

Egentligen borde jag inte vara överraskad över resultatet. Jag upplevde nyligen ett värre exempel när vi skulle värdera familjens landställe- Vi anlitade två fastighetsvärderare och två mäklare som alla jobbade på orten.  De fyra värderingarna – som gjordes exakt samma dag på plats med samma besiktningsprotokoll som underlag – spände mellan 800 000 och 1,6 miljoner. 100% skillnad mellan den lägsta och högsta värderingen!

Visserligen är det lite mer svårbedömt ute på landet, då objekten inte är lika jämförbara med varandra och det inte är lika stor omsättning som i en villaförort, men ändå…

När ”experter” kan ha så vitt skilda uppfattningar om vad en fastighet är värd, så bör slutsatsen vara att begära in utlåtanden från så många som möjligt. Snittet av ett halvdussin mäklares bedömning är troligen inte så långt från verklighetens slutpris, då de värsta pessimisterna och optimisternas värderingar tar ut varandra.

Suget efter att få veta vad bostaden är värd har inte bara fått alla mäklare att locka med ”kostnadsfri värdering” för att kroka upp säljare, utan även skapat en marknad för värderingstjänster på nätet. De flesta kostar några hundra att använda, en del tar så mycket som en femhundring för en värdering. Det är en dator som väger samman offentliga uppgifter om boyta, taxeringsvärde etc med de snittpriser som noterats i området senaste tiden, och vips så kommer en ”värdering” fram i slutändan.

Jag har gjort sådana värderingar på alla Brommavillor jag knarkat det senaste året för att se hur bra de ringar in slutpriset. Generellt sett kan man säga att värderingarna ofta missar målet med 10% både upp och ned. Är priserna på väg upp, släpar datavärderingarna efter, och vice versa.

Ett stickprovsexempel: 10 villaförsäljningar i rad våren 2010 visade att husen i snitt värderades 6% i underkant. Det var vanligare att värdera husen för högt, men några riktiga felvärderingar i underkant drar ned snittet. När SBABs värdering var som sämst underskattade den slutpriset med 30% samtidigt som den värsta överskattningen bara låg på 9% från det verkliga slutpriset.

Så vad ska man säga om de här värderingstjänsterna? De ger i snitt, sett över ett större antal mätobjekt, hyfsat bra indikation på var marknadspriset ligger. Men på enskilda objekt kan det slå väldigt fel. De är användbara för den som vill skaffa sig en områdesmässig prisbild. Ett annat bra hjälpmedel för att få övergripande priskoll är Booli.se som erbjuder möjligheten att söka efter slutpriset för nyligen sålda bostäder på en viss gata. Utifrån kvarterets kvadratmeterpris får man sedan själv dra av och lägga till beroende på husets skick, planlösning, läget i läget etc. Sådana faktorer som en datavärdering är helt blind för. Erfarna mäklare har dock en känsla för hur mycket en inredd källare, eternitfasad, eller nyrenoverat är värt för målgruppen som letar efter hus i området. Genom att kolla med mäklarna vad olika objekt såldes för och fråga varför det gick så bra eller mindre bra i försäljningen, kan man snappa upp en del av den kunskapen. Efter ett tag så lär man sig vad som går hem i ett visst område. Själv har jag till exempel märkt att 60-talshus – som jag själv älskar för dess arkitektur – säljs betydligt billigare än 20- och 30-talsvillorna som är normen i den här trädgådsstadsidyllen. Ser jag en sextiotalare tänker jag direkt ”minst 10% rabatt på priset”, jämfört med vad huset hade kostat om det sett ut som grannhusen på utsidan.

Slutsatsen är att oavsett om det gäller mäklare, värderingsmän eller datavärderingstjänster på nätet, så är kvalitet lika med kvantitet. Ju fler mäklare man frågar, ju fler datakörningar man kör, desto närmare sanningen kommer man om man gör ett snitt av alla dessa gissningar. Ju fler gissningar, desto bättre kvalitet på snittet.

Det är som i det berömda experimentet med ”gissa hur många kulor det är i glasskålen”. Det är sällan som någon lyckas gissa rätt. Gissningarna sprider sig rätt så vilt uppåt och nedåt. Men när man gör ett snitt av alla insamlade gissningar, så landar snittet förbluffande ofta väldigt nära det rätta svaret. Massan klokhet vinner över experternas individuella gissningar. Kvalitet genom kvantitet.

Varken mäklare eller datorer kan alltså pricka in slutpriset med någon större träffsäkerhet. De bästa gissningarna – för husen jag tittat på – kommer med en felmarginal om cirka 5%. Det beror inte på bristfällig värdering utan kommer sig av att det alltid finns ett visst mått av slump inblandat i hur det går i en budgivning. Även om man kan göra mycket för att maximera sannolikheten att många blir intresserade och kära i objektet, så är det inte en perfekt marknad. Varje visningshelg är inte den andra lik. Det är inte samma utbud som konkurrerar om uppmärksamheten, det är inte samma spekulanter med samma preferenser som är ute och tittar, och det är inte heller samma konjunkturläge vad gäller ränta, arbetslöshet och börshumör. Hur bra värderingsnäsa man än har, kommer det därför alltid finnas utrymme för att bli överraskad – positivt eller negativt – i varje budgivning.

Ibland har man tur. Ibland har man otur. Och ibland har man en sjuhelvetes jävla historisk otur. Det är bara att fråga de som var med hösten 2008.  Då fanns det plötsligt inte något prisgolv längre. Hela bostadsmarknaden skakades om så rejält att ingen längre kunde gissa vad ett hus skulle kosta.

Ibland dyker det upp en svart svan. Det får man också räkna med.

Diskussion

Kommentarer inaktiverade.

Beställ boken!

Köp den här!

Hur köper man billigt och säljer dyrt? Varför blev boendet en livsstil? Hur stabila är bopriserna egentligen?

Hög på Hus på Twitter

Fel: Twitter svarade inte. Vänta några minuter och uppdatera den här sidan.

Hög på Hus på Facebook

%d bloggare gillar detta: