Bolån, boränta

Rörligt bolån mindre lönsamt

”Rörligt lönar sig i längden” brukar det heta. Och är rätt, om man tittar på hur det sett ut bakåt i tiden.

Men stämmer det fortfarande?

Svaret ges i Statens Bostadskreditnämnds rapport ”Tiden med billiga rörliga bolån är över”. En rubrik som kanske inte känns som en nyhet för de som följt ekonomirapporteringen i media senaste halvåret. Nu senast med en storm mot bankerna som inte sänker boräntan trots att Riksbanken sänker styrräntan. Men rapporten är mycket läsvärd för den breddar perspektivet bortom den svenska horisonten.

I rapporten jämförs den svenska bolånemarknaden med den danska och tyska då de är olika den svenska marknaden och har en tradition med bundna räntor som försäkrar hushållen mot ränte-höjningar. I Tyskland är den totala kostnaden för ett bundet lån är ofta lägre än för ett rörligt. I Danmark kan hushåll med 30-åriga bundna bolån lösa in dessa i förtid utan att betala ränteskillnadsersättning.

Det är betydligt dyrare att binda räntorna på lång sikt i Sverige jämfört med Danmark och Tyskland. Ett räkneexempel: om en svensk låntagare valde att köpa ett hus och binda sitt lån på tio år i januari 2003 hade hen fått betala en real årlig bolåneränta på 4,8 procent medan den som valde rörligt vid samma tidpunkt hade betalat en årlig real ränta som i genomsnitt hade uppgått till 2,1 procent fram till idag.

Varför har det varit så mycket mer lönsamt att välja en rörlig ränta istället för en bunden i Sverige? Jo, menar BKN, Sverige har den lägsta genomsnittliga marginalen på rörliga bolån. De tyska och danska bankerna tar ut en högre marginal av de kunder som väljer rörlig ränta. De svenska bankerna erbjuder korta bolåneräntor som är lägre än kollegorna i både Danmark och Tyskland. Däremot är bolåneräntor på lån med längre bindningstider relativt dyra i Sverige.

Bankernas intjäning på utlåning till bostadsköpare har varit föremål för debatt senaste tiden. BKN har med hjälp av data från SCB uppskattat att svenska kredit­givare totalt har tjänat ca 72 miljarder kronor efter skatt mellan 2001 och 2010 på marginalen mellan ränteintäkt och räntekostnad på bolån. BKN konstaterar vidare att marginalen mellan den genomsnittliga bolåneräntan och STIBOR 3-månader har ökat kraftigt under det senaste året och når nu nivåer som inte skådats sedan 1996. Men, påpekar BKN, marginalen är fortfarande lägre än den i Tyskland och Danmark.

Några tänkvärda snabbfakta ur rapporten:

  • De svenska hushållens skuldsättning ökade ”bara” med drygt 5 procent 2011 och nästan hela ökningen kan här-ledas till ökade bolån.
  • I genom­snitt har bolånen vuxit med 12 procent om året mellan 2001 och 2011.
  • Därtill är ungefär hälften av låne-stocken belånad till rörlig ränta. Idag finansieras 51 procent av hushållens bolån i Sverige till en 3-månaders ränta s.k. rörlig ränta3. Andelen har minskat kraftigt under de senaste två åren. I början av 2010 finansierades närmare 70 procent av bolånestocken med rörlig ränta (I Tyskland har endast en halv procent av bolånetagarna lån med rörlig ränta).
  • De svenska bolånen har vuxit med närmare 400 procent sedan 1990 och uppgår 2011 till drygt 120 procent av den disponibla inkomsten (Jämför med Danmark där de uppgick som mest till drygt 240 procent av den disponibla inkomsten 2009, i Tyskland minskar däremot lånen som andel av den disponibla inkomsten). Trots den kraftiga ökningen av bolånestocken har ränteutgifterna som andel av disponibel inkomst faktiskt minskat. Det betyder att räntebördan är mindre idag än för 15 år sedan.
  • Uppgifter från Hushållens ekonomi 2009 (SCB) visar att amorteringstiden i genom­snitt uppgår till 125 år för bostadsrätter och 71 år för småhus.
  • Figur 5 visar att den rörliga räntan i genomsnitt har varit lägre än de båda bundna räntorna.

BKN oroar sig över att bolånekunderna tänker kortsiktigt och refererar en brittisk undersökning som visar att majoriteten av brittiska låntagare fokuserar endast på de direkta och kortsiktiga kostnaderna för ett lån och inte på de långsiktiga kostnaderna (Financial Service Authority (2001), ”Choosing a mortgage, Report of a research review and qualitative research on the mortgage buying process”, Consumer Research 8, Storbritannien.)

BKN drar till sist slutsatsen att:

”Tiden med billiga rörliga bolån är över då bankernas finansieringskostnader ökar till följd av regler och krav på längre finansiering och mer eget kapital. Kreditrisken inom banksystemet och på bostadsobligationer har gått upp vilket ytterligare leder till dyrare bolån. De korta billiga bolånen som har varit snävt sammankopplade med styrräntan mellan 2002 och 2009 har snarare varit en exceptionell företeelse än ett normaltillstånd. Varken danska eller tyska banker och bolåneinstitut har klarat av att erbjuda sina kunder så låga marginaler på rörliga räntor som de svenska har gjort.”

Så svaret på frågan om ”rörligt fortfarande lönar sig?” är att det fortfarande lönar sig i teorin, men allt mindre i praktiken. Rubriken i media utifrån denna rapport har varit ”Glöm billiga rörliga bolån”. Men det vi kanske borde fokusera på istället framöver är att ifrågasätta varför bundna lån är så pass dyra i Sverige. Trots allt är det ju skönare att veta vad man har att röra sig med de kommande åren. Många skulle nog föredra bundet om det bara inte vore så mycket dyrare. Det skulle också vara tryggare för svensk ekonomi om inte hälften av alla bolåntagare var beroende av låg ränta för att ha råd att åka till fjällen på sportlovet.

Diskussion

2 thoughts on “Rörligt bolån mindre lönsamt

  1. Jag har läst sista stycket flera gånger och jag får inte ihop det.
    Du säger att det bara är i teorin rörligt lån lönar sig, inte i praktiken. Samtidigt säg du att bundet vore bättre om det inte vore för att det är dyrare…

    När jag sammanfattar din avslutning på artikeln så verkar det som om det för privatkund är lönsamt med rörliga lån men att du vill ha till en sytemförändring till fördel för billigare fasta lån i framtiden.

    Posted by Kristian Jansson | april 16, 2012, 8:42 e m
  2. ledsen om jag varit otydlig. detta menar jag:

    1. rörligt är alltjämt billigast i längden eftersom det alltid måste vara dyrare att ha ”försäkrat” sig mot oförutsedda händelser.
    2. men denna försäkring är idag billiagare än igår (då rörligt blivit dyrare av olika skäl samtidigt som bundet inte blivit dyrare då det som gjort röärligt dyrare inte påverkat priset på de långa boräntorna).

    –> inte längre lika mycket att vinna i längden på att ligga rörligt.

    Posted by Alexander Norén | april 16, 2012, 9:45 e m

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s

Beställ boken!

Köp den här!

Hur köper man billigt och säljer dyrt? Varför blev boendet en livsstil? Hur stabila är bopriserna egentligen?

Hög på Hus på Twitter

Fel: Twitter svarade inte. Vänta några minuter och uppdatera den här sidan.

Hög på Hus på Facebook

%d bloggare gillar detta: