bopriser

Hur mycket luft är det i bostadspriserna?

The Economist har kommit med en uppdatering av sitt index över världens bostadspriser. Som tidigare konstaterar tidningen att många marknader är övervärderade, inklusive den svenska. I Sverige tycker tidningens index att bopriserna är 35% för höga jämfört med hyrorna. Man bör dock invända mot jämförelsen med kostnaden att hyra. Vi har ju hyresreglering, och därmed haltar jämförbarheten med andra marknader på den punkten. Att jämföra bostadsprisernas uppgång med de svenska hushållens inkomstutveckling är mer relevant. Här menar The Economist att de svenska bopriserna är 23% för höga i förhållande till inkomstutvecklingen i Sverige.

“House prices in most other markets are still well above “fair value”, which we define as the long-run average of two measures: the price-to-income ratio, a gauge of affordability, and the price-to-rents ratio, an analogue of the price-to-earnings ratio used to judge the equity value of listed firms… Such buoyancy can largely be attributed to a combination of low interest rates and a preponderance of variable-rate mortgages.”

Den låga räntan är också förklaringen som brukar lyftas fram som förklaring till den enorma prisuppgången de senaste 15 åren då de reala huspriserna i Sverige steg med 140%.

Statens Bostadskreditnämnd utkommer regelbundet med marknadsrapporter. Sedan 2008 skriver BKN återkommande att den svenska bostadsmarknaden är övervärderad. I rapporten från februari 2010 spetsar man till budskapet ännu mera och talar rakt ut om att vi har en bostadsbubbla i Sverige, som blåsts upp av låga räntor:

”Förklaringen till de höga bostadspriserna: den låga räntan. Hushållens räntebetalningar efter skatt sett i relation till disponibel inkomst är, som framgår av figur 6, idag de lägsta under hela perioden 1980 till 2009. Enligt våra beräkningar var hushållens räntebetalningar efter skatt 3,5 procent i genomsnitt under 2009…

…Räntebördan är med andra ord rekordlåg trots att de totala skulderna idag uppgår till närmare 160 procent av den disponibla inkomsten. En normal bostadsränta på 5,5 procent skulle göra det påtagligt dyrare att bo och motiverar enligt våra tidigare beräkning­ar realt 20 procent lägre bostadspriser än idag.”

Riksbanken utkom i april 2011 med rapporten ”Riksbankens utredning om risker på den svenska bostadsmarknaden”.

Handelsprofessorn Peter Englund skrev ett intressant kapitel om ”svenska huspriser i ett internationellt perspektiv” där han först söker förklara varför priserna gått upp så mycket:

” De senaste 40 åren är på vissa sätt speciella. Framför allt har avregleringen av kreditmarknaderna i flertalet länder gjort bostadsägande attraktivare i bredare grupper och kan ha medfört höjda prisnivåer som ett resultat av en övergång mellan två system snarare än som uttryck för en långsiktig trend… I Sverige och i många andra länder togs utlåningstak för banker och andra kreditinstitut bort på 1980-talet och på senare tid har olika innovationer på bolånemarknaden förbättrat lånemöjligheterna för många hushåll.”

Englund förklarar även varför prisuppgång föder mer prisuppgång:

” Under normala omständigheter mildras kreditrestriktionerna successivt i takt med att hushållen sparar av sin inkomst och bostadsvärdena ökar över tiden. Som ett resultat av detta får hushållen råd att klättra uppför bostadsstegen och flytta till en större bostad. Dynamiken i den här processen är känslig för husprisutvecklingen. En prisökning kommer av sig själv att skapa ytterligare efterfrågan och således leda till multiplikatoreffekter på prisnivån. På motsvarande sätt kommer en negativ prischock att få inlåsningseffekter när hushåll inte kan finansiera köpa av en större bostad, med påföljd av en ytterligare prispress nedåt.”

Han påpekar att det i husprisernas rörelsemönster finns en inbyggd ”bubbelbyggare”:

”…det finns betydande momentum i huspriser; om priserna ökade snabbare förra kvartalet än vad som motiveras av fundamenta kommer de sannolikt att fortsätta öka nästa kvartal. Med terminologi från Abraham och Hendershott (1996) kan man tala om detta som en ”bubbelbyggare”. Resultatet blir en cyklisk anpassning mot jämvikt.”

Slutsatsen av Englunds analys är att det går att förklara prisuppgången på ett sätt som gör att prisuppgången så här långt inte framstår som orimlig:

”Svenska huspriser ökade med 144 procent i reala termer mellan det första kvartalet 1995 och det tredje kvartalet 2010. Under samma period steg lägenhetshyrorna med bara 13 procent och byggkostnaderna med endast 33 procent. Innebär detta att huspriserna 2010 är allvarligt övervärderade? Vi har försökt besvara den här frågan i två steg. Först har vi visat att brukarkostnaden för boendet har fallit tillräckligt under den här perioden – som ett resultat av generellt sänkta realräntor i världsekonomin och reducerad svensk beskattning av småhus – för att motivera en betydande minskning av direktavkastningen. För det andra har vi gjort troligt att värdet av boendetjänster för ägda bostäder ökat mer än hyresökningen för hyreslägenheter till följd av bristen på nybyggnation. Bostadsutbudet har varit påfallande okänsligt för stigande huspriser och bostadsbristen har ökat i de största storstadsområdena. Kombinerar man dessa två faktorer blir slutsatsen att dagens höga husprisnivåer förklaras av fundamenta.”

Men skulle det helt plötsligt börja byggas ikapp med bostadsbristen i Sverige, så är det bäddat för fallande priser:

” Dagens prisnivå är bara motiverad om man förutsätter att utbudet är permanent oelastiskt.”

Clausen, Jonsson och Lagerwall gör i Riksbanken-bibban ”En makroekonomisk analys av bostadspriserna i Sverige”:

” Vad gäller bidragen från de förklarande variablerna har ökade inkomster bidragit till ökade bostadspriser under alla perioderna (mörkgrå del av stapeln). Bidraget är speciellt stort i den sista uppgångsperioden, där ökade reala disponibla inkomster förklarar drygt halva uppgången i bostadspriserna… Den viktigaste förklaringen till variationerna i bostadspriserna är realräntan. Uppgången i bostadspriserna under den senare delen av 1980-talet förklaras till 80 procent av lägre realränta… På samma sätt kan fallande bostadspriser från 1990 till 1996 förklaras av att realräntan ökade kraftigt. Ökningen i bostadspriserna från 1996 till i dag förklaras till drygt 35 procent av att realräntan har gått ner under perioden. En slutsats från den estimerade modellen är att bostadsprisernas utveckling, inklusive den kraftiga ökningen efter 1996, mycket väl kan förklaras med utvecklingen i hushållens reala disponibla inkomst, realräntan och hushållens finansiella förmögenhet.”

Men enligt jämviktsmodellen är inte räntan alls så viktig:

”Den historiskt sett viktigaste förklaringen har varit förändringar i preferenser för eller efterfrågan på bostäder relativt annan konsumtion, både vad gäller fluktuationer uppåt och nedåt. I genomsnitt har förändringar i preferenser eller efterfrågan förklarat runt 70 procent av fluktuationerna. Penningpolitiken i form av penningpolitiska störningar har varit en mindre viktig faktor även om dessa på kort sikt har förklarat runt 20 procent… För närvarande ligger bostadspriserna runt 20 procent över trend enligt modellen. Den viktigaste förklaringen till detta har varit en ökad preferens för eller efterfrågan på bostäder relativt annan konsumtion, vilket har drivit upp priserna… Den största delen av den senaste tidens uppgång i bostadspriserna förklaras alltså av en ökning av hushållens preferenser för eller efterfrågan på boende relativt annan konsumtion.”

Här är det intressant att fråga sig vad är det som ändrat folks preferenser så att man är villig att lägga mer pengar på boendet? Jag tror att det ökade intresset av att renovera och kosta på inredning kommer sig av prisökningen på bostäder. Det börjar med att man vårdar det som visar sig vara värdefullt, fortsätter med att man förädlar för att höja värdet ytterligare, och slutar med att man även vill ha fina möbler i det nyrenoverade hemmet med fräscha ytskikt. Denna renoveringskapprustning drevs på av stigande bostadspriser och när vi till slut blivit ett hemmafixande folk som frågar sig vilken nyans av cerise det ska vara på soffkuddarna, så är det en megatrend som syns svår att stoppa. Bostadshetsen blir i sig prisdrivande. Ett självspelande piano? Nej. Om någon större extern störning får ekonomin att haverera och bostadspriserna att rasa, så avtar intresset av att satsa på hemmet och det i sig kan dra ned bopriserna ännu mera. Det faktum att våra preferenser ändrats må vara en förklaring till dagens prisnivå men är ingen garanti för att priserna inte kan gå ned. Trender kommer och går. Preferenser förändras.

Olika sätt att räkna på ger olika svar på frågan ”är det en bubbla?” och följdfrågan ”hur mycket kan det rasa?”. Det enda säkra man kan säga är att de senaste 15 årens enorma prisuppgång är en historisk avvikelse från det som tidigare var det normala: svagt stigande bostadspriser. Naturligtvis upp- och nedgångar över tiden (minns raset i början av 90-talet), men i grunden hyfsat trögrörliga prisvariationer (om man t ex jämför med de tvära kasten på börsen).

De som inte skriker ut domedagsscenarios, utan mindre uppseendeväckande nöjer sig med att påpeka att det i alla fall är större sannolikhet att det går ned än att det går upp framöver, är de som låter mest trovärdiga i mina öron. Men det är bara jag det, och det är ju först efter att den spruckit man vet om det var en bubbla man satt på…

Diskussion

One thought on “Hur mycket luft är det i bostadspriserna?

  1. Sammanfattar min bild av läget mer än väl, åtminstone om utvecklingen i Stockholm och det är den enda jag bryr mig om. Utbudet är lägre än efterfrågan och folk väljer att lägga mer pengar på räntekostnader relativt annan konsumtion. Det är de starkaste drivkrafterna.

    Posted by Itsure | september 4, 2012, 11:35 f m

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s

Beställ boken!

Köp den här!

Hur köper man billigt och säljer dyrt? Varför blev boendet en livsstil? Hur stabila är bopriserna egentligen?

Hög på Hus på Twitter

Fel: Twitter svarade inte. Vänta några minuter och uppdatera den här sidan.

Hög på Hus på Facebook

%d bloggare gillar detta: