Vad är det rätta utropspriset?

Frågan om vad som är ett optimalt utgångspris vid auktion har hållit ekonomer sysselsatta i många år. En av de senaste årens mest framstående experter inom området är Paul Klemperer. Han fick tillfälle att bevisa vad hans teorier är värda, när han våren 2000 blev utsedd att leda den brittiska regeringens arbete med att sälja 3G-licenser. Från början räknade man med att dra in 2-3 miljarder pund på försäljningen. Klemperer och hans team av ekonomer konstruerade dock en auktion som var så snillrik i sitt upplägg att budgivningen skulle komma att bli en helt osannolik succé. När auktionen var över efter en månads intensiv budgivning mellan telebolagen hade man dragit in 22,5 miljarder pund. Därmed blev det historiens största auktion någonsin.

Klemperer är fast övertygad om att auktion är den rätta försäljningsmodellen även för bostäder. Enligt professor Klemperer går det inte att tillämpa auktionsteori rakt av för att komma fram till ett optimalt utgångspris.

-Budgivarnas värdering av bostaden är en blandning av en subjektiv värdering och en uppfattning av vad som är ett objektivt marknadsvärde. Det finns ingen teoretisk modell som tar hänsyn till det.

Som vanligt är verkligheten mer komplex än vad ekonomisk teori förmår att hantera.

-Om människor agerade rationellt kunde vi tillämpa teorin. Men människor agerar ju inte rationellt i sådana här fall. Teorin funkar bäst när man tillämpar den på stora företagsbeslut.

Företag som lägger mångmiljardbud i en 3G-auktion agerar mer kalkylerande och förutsägbart än konsumenter som köper lägenhet.

-Teorin fungerar sämst för att analysera konsumentbeslut. Att köpa något på E-bay är en helt annan sak än att köpa ett företag. Även om företagsledare också låter sig luras av psykologiska knep så är privatpersoner som ska köpa hus mer utsatta för de psykologiska mekanismerna som spelar en ett trick i en budgivning.

Klemperers rekommendation till den som ska sätta utgångspriset på sin bostad som ska säljas med budgivning är därför att helt enkelt titta på vad erfarenheten visar fungerar bäst.

-Titta på hur det funkar på Sothebys. De sätter ett utgångspris som är väl i underkant med reservationspriset, alltså det säljaren är beredd att släppa objektet för. Så gör man ju helt enkelt för att få så många som möjligt intresserade av att dyka upp vid budgivningen. Det är ingen slump att man gjort så i över hundra år…

Men det finns ändå en undre gräns för hur lågt man kan sätta utgångspriset.

-Om man lockar till sig för många spekulanter som är där utan att ha någon chans att köpa objektet så kan det uppfattas som för jobbigt för de som har råd att delta.

Budgivningen kan då ta för lång tid, och risken finns att de högintressanta budgivarna tröttnar eller hinner hitta något annat objekt att buda på under tiden. Dessutom bör man tänka på att priset även har ett visst signalvärde om vilken målgrupp man anser att objektet riktar sig till. De som känner att de vill ha något exklusivt kanske inte ens vill befatta sig med ett hus som verkar vara till för kreti och pleti. Sätter man utgångspriset för lågt på finare objekt, så riskerar man att stöta bort de som är ute efter något som känns mer exklusivt.

Man bör alltså sätta utgångspriset lägre än vad man minst vill ha, men inte så lågt att budgivningen blir för långrandig eller skrämmer bort de som är ute efter något exklusivt. Det är en fråga om fingertoppskänsla, något som en erfaren mäklare som känner målgruppen bör ha koll på.

Det kanske allra viktigaste är att lägga sig rätt i utgångspris i förhållande till andra jämförbara objekt som kommer ut på marknaden samtidigt. Spekulanterna förväntar sig ungefär samma procentuella påslag, så den som går ut högre än andra jämförbara objekt tar onödiga risker.

Rätt utgångspris låter sig inte räknas ut genom någon formel utifrån en ekonomisk teori.

Rätt utgångspris förhåller sig till den aktuella konkurrensen på marknaden och är således en färskvara.

Lågt, men inte för lågt. Mer vetenskapligt än så blir det tyvärr inte.

Kommentarer inaktiverade.

Beställ boken!

Köp den här!

Hur köper man billigt och säljer dyrt? Varför blev boendet en livsstil? Hur stabila är bopriserna egentligen?

Hög på Hus på Twitter

Följ

Få meddelanden om nya inlägg via e-post.

Gör sällskap med 49 andra följare

%d bloggers like this: